Vous vous apprêtez à vendre votre résidence principale en réalisant par la même occasion une belle plus-value. Vous pensez que cette plus-value ne sera pas fiscalisée ?
Vous avez raison ! par principe la plus-value de cession de la résidence principale est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Dans la majorité des cas, peu importe le prix de vente, le montant de la plus-value réalisée, et la durée de détention du bien, vous ne paierez aucun impôt au titre de cette vente.
Mais attention, ce régime d’exonération est appliqué rigoureusement par l’administration fiscale. Vous ne pouvez pas prétendre en bénéficier si vous ne remplissez pas certains critères.
Voyons alors quels sont les points sur lesquels vous devez vous montrer vigilants ?
1) Vous devez avoir occupé le logement de manière effective avant sa mise en vente
Que faut-il entendre par occupation effective du logement ?
Il s'agit d'occuper le logement de manière réelle et sur une durée qui ne soit pas trop brève.
Si vous résidez la plupart de votre temps dans un autre logement, ou si vous occupez le bien sur une brève période avant la vente, dans l’espoir de prétendre à l’exonération fiscale, il y a de fortes chances qu’en cas de contrôle, l'administration remette en cause l’exonération d’impôt.
L’administration fiscale et les juges s’appuient de plus en plus souvent sur les consommations de d’électricité et d’eau pour vérifier l’occupation effective.
La Cour d’appel de Versailles a récemment remis en cause l’exonération fiscale dont avait bénéficié une contribuable, après avoir étudié les relevés réels de consommation énergétique, et les avoir jugés insuffisante pour prouver l’occupation effective du bien (arrêt de la Cour d’appel administrative de Versailles en date du 25 janvier 2022).
2) Vous devez avoir occupé le bien pendant un laps de temps raisonnable
Si dans certains cas, une occupation brève a été admise par les juges pour qualifier le logement vendu de résidence principale, ne jouez pas avec le feu ! Dans la plupart des cas, une occupation brève (quelques semaines ou mois) ne suffit pas à prouver le caractère de résidence principale.
Si la Cour d’appel administrative de Lyon a considéré que l’occupation par un couple d’un logement sur une période de trois mois était suffisante pour justifier le bénéfice de l’exonération résidence principale (CAA de LYON, 5e chambre, 19-8-2021, 19LY01666), cette décision peut sembler étonnante dans la mesure où bien souvent les juges s’attachent à rechercher les preuves de l’effectivité de l’occupation, mais également l’existence d’éléments objectifs justifiant la brièveté de l’occupation tels qu’un changement dans la vie familiale ou la vie professionnelle du vendeur.
Ainsi, on peut rappeler la décision de la Cour d’appel de Marseille, qui a refusé l’exonération au motif que le vendeur n’apportait aucun élément expliquant la brève occupation du bien vendu (arrêt n° 12MA02332 du 21 octobre 2014). Il faut dire que dans cette affaire, le vendeur a vécu avant et après la vente dans un appartement qui constituait sa résidence principale depuis plusieurs années
3) Vous devez avoir occupé le logement jusqu’à sa mise en vente et il doit rester vacant jusqu’à la vente
L’occupation du bien par un tiers (locataire ou occupant à titre gratuit) a pour conséquence immédiate la perte de la qualité de résidence principale pour le propriétaire, et par la même occasion la perte du bénéfice de l’exonération fiscale. Le propriétaire devra alors passer par la case « impôt » si la vente génère une plus-value.
En cas de séparation du couple, il arrive que l’immeuble vendu soit occupé par un seul des membres du couple lors de sa mise en vente. Dans cette hypothèse, il existe une mesure de tolérance qui permet au vendeur non-occupant de bénéficier tout de même de l’exonération lorsque le logement a été occupé par l’autre jusqu’à sa mise vente.
4) Vous devez vendre le bien dans un délai raisonnable
L’administration fiscale ainsi que la jurisprudence considère qu’un délai d’un an pour vendre un bien est un délai raisonnable.
Pour autant, l’appréciation de la normalité du délai s’écoulant entre la mise en vente et la vente effective est une question de fait, qui varie selon les circonstances dans lesquelles s’opère la vente (secteur géographique, contexte économique, type de bien, ….).
Les démarches des vendeurs pour permettre la vente ont également leur importance, il est donc impératif de se préserver des preuves de celles-ci.
L’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui dépend des circonstances de l'opération (conditions locales du marché immobilier, prix demandé, caractéristiques particulières du bien, démarches accomplies par le vendeur pour la mise en vente, etc.).
Il arrive qu’un délai de vente supérieur à douze mois soit admis. Cela a notamment été le cas pour des vendeurs dont le bien s’est vendu seize mois après leur déménagement. Les juges ayant considéré que les démarches réalisées par ces derniers, et le contexte de la vente (division cadastrale intervenue avant la vente) permettait de considérer comme raisonnable ce délai (CAA de BORDEAUX, 7ème chambre, 06/05/2021, 19BX04551).
Enfin, assurez vous que votre domiciliation administrative soit en accord avec vos déclarations lors de la vente. Si vous recevez vos feuilles d’impôts à une autre adresse que celle du logement vendu à titre de résidence principale, il y a toutes les chances pour cela alerte l’administration fiscale et que l’on vienne vous demander de justifier de cette situation.
Pour conclure, appliquer à tort l’exonération réservée aux résidences principales peut vous coûter cher : l’administration fiscale pouvant assortir le rappel d’impôt d’une pénalité de 40%. Il peut donc être judicieux de faire appel à un fiscaliste afin de sécuriser la vente et ne pas avoir de mauvaises surprises en cas de contrôle.
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