Panorama de la jurisprudence récente
Lorsqu’on possède du patrimoine immobilier, il peut être tentant de chercher à réaliser de belles plus-values, le marché immobilier étant toujours en excellente santé.
2021 a été l’année des records tant en nombre de transactions immobilières réalisées, que pour les prix toujours en hausse dans de nombreuses régions.
En Bretagne le prix moyen au mètre carré des maisons individuelles a augmenté de 12,5%. Les Pays de la Loire ne sont pas en reste avec une hausse de prix de 7,6% (1) .
Mais l’achat-revente d’immeubles peut présenter des risques non négligeables en matière fiscale, et la jurisprudence récente nous le confirme. C’est pourquoi il nous a semblé utile de dresser un rapide panorama des décisions rendues au cours des 6 derniers mois.
Commençons par un arrêt de la Cour d’Appel de Nantes (2) qui pose à nouveau les conditions de requalification d’une opération d’achat-revente en activité de marchand de biens.
Les juges nous rappellent tout d’abord que cette requalification suppose le respect de plusieurs conditions
Tout d’abord, un préalable nécessaire, il doit y avoir achat puis revente, et ces opérations doivent porter sur des immeubles, fonds de commerce ou parts de sociétés immobilières.
Ensuite, comme précisé au BOFIP l’opération d’achat-revente doit présenter un caractère habituel et procéder d’une intention spéculative.
Au cas particulier, dans cette affaire, le contribuable redressé avait réalisé quelques mois plus tôt une autre vente immobilière, génératrice d’une plus-value importante, le prix d’acquisition ayant été multiplié par quatre.
On peut penser que les juges ont vu là l’occasion de rappeler que le caractère d’habitude peut être retenu dès la seconde vente réalisée par un même contribuable.
Dans une autre affaire, très récente, la CAA de Bordeaux(3) est venue préciser que la notion d’habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du cédant. Ainsi, l’achat de neuf terrains pour y édifier des maisons, et les revendre, sur une période de douze ans doit être qualifiée d’activité de marchand de biens.
S’agissant de l’intention spéculative, là encore la jurisprudence récente apporte des éclairages.
Le Conseil d’Etat(4) affirmant que s’il n’est pas établit que le vendeur avait une intention spéculative lors de l’acquisition du bien objet de l’opération, celle-ci ne peut pas être considérée comme une activité de marchand de biens, et cela même dans le cadre d’une opération portant sur un nombre important de lots, dix-huit appartements au cas d’espèce.
Dans une autre décision, cette fois défavorable au contribuable, les juges de la CAA de Douai(5) ont établi l’intention spéculative du vendeur, alors même que le terrain acquis par ce dernier n’était devenu constructible que quelques mois après son acquisition. L’intention spéculative ayant été retenue dans cette affaire sur la base d’évènements postérieurs à l’acquisition : notamment le court délai s’étant écoulé le moment où le terrain est devenu constructible et la revente d’une première parcelle.
Enfin, pour achever ce panorama, il semble opportun de revenir sur une décision de la Cour d’appel de Marseille(6) , qui portait sur le cas d’une SCI qui avait revendu 2 terrains à bâtir, acquis plus de 30 ans avant leur revente.
Dans cette affaire, les juges ont retenu le caractère d’habitude et l’intention spéculative en se fondant sur la qualité des associés de cette SCI : l’un des associés exerçant l’activité de promoteur immobilier, et deux autres étant associés dans des sociétés de construction-vente.
Quelle conclusion tirer de ce panorama ?
Montrez-vous prudents lorsque vous vous lancez dans une opération d’achat-revente.
Le caractère d’habitude peut être retenu alors même qu’il s’agit de la première opération réalisée, et cela en se fondant notamment sur la qualité des associés et leurs liens avec d’autres sociétés.
D’autre part, l’intention spéculative résulte d’un faisceau d’indices, et l’existence d’un très long délai entre achat et revente ne peut suffire à écarter l’intention spéculative.
Article :
1) Données issues d’un article du journal Le Monde publié le 3 janvier 2022 Marché immobilier : hausse record des transactions et des prix en 2021. Isabelle Rey-Lefebvre
2) Arrêt de la CAA de Nantes- 21 octobre 2021 n°20NT00957
3) Arrêt de la CAA de Bordeaux du 13 janvier 2022, n°20BX01454
4) Arrêt du CE du 22 décembre 2021, n°451005
5) Arrêt de la CAA de Douai du 18 novembre 2021, n°19DA01864
6) Arrêt de la CAA de Marseille du 1er juillet 2021, n°20MA00416
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